부동산은 미국 주식보다 수익률이 높을까?

부동산은 미국 주식보다 수익률이 높을까?

항상 궁금했던 주제다. 부동산에 투자하는 것과 미국 주식에 투자하는 것 중 어느 쪽이 더 많은 돈을 벌 수 있을까? 사실 이 둘을 단순하게 비교하기는 어렵다. 어느 기간을 선택하느냐에 따라 결과가 달라지고, 어떤 주식을 선택하는지, 어느 지역의 어떤 부동산을 선택하는지에 따라서도 수익률이 크게 달라지기 때문이다. 그래도 비교해 보기로 했다.

왜 이렇게 비교하기 어려운 것을 굳이 비교하려 하느냐고 묻는다면 이유는 단순하다. 궁금하니까. 특히 내가 회사생활을 시작했을 때 주식이 아니라 아파트를 샀다면 지금 내 자산은 얼마나 달라졌을지가 궁금했다.

무엇을 비교할 것인가

비교 대상은 세 가지로 정했다.

• 서울 아파트
• S&P 500
• 나스닥 100

부동산을 서울 아파트로 정한 이유는 비교적 단순하다. 한국에서 직장생활을 하는 평범한 사람이 내 집 마련이나 부동산 투자를 생각할 때 가장 대표적으로 떠올리는 자산이 아파트이고, 그중에서도 서울 아파트는 거래가 활발하고 장기간의 가격 자료를 구하기도 비교적 쉽다.

물론 서울 안에서도 지역과 아파트에 따라 가격 상승률은 천차만별이다. 따라서 이번 비교가 모든 부동산 투자를 대표한다고 볼 수는 없다. 그보다는 '당시의 내가 현실적으로 살 수 있었던 서울 아파트를 샀다면 어떻게 됐을까?'라는 질문에 답해보는 것이 이번 비교의 목적이다.

비교 기간

기간은 내가 회사생활을 시작한 2011년부터 2026년까지 15년으로 정했다. 특별히 경제학적인 이유가 있어서 15년을 선택한 것은 아니다. 내가 궁금한 기간이기 때문이다. 2011년 회사생활을 시작했을 때부터 미국 주식에 투자하지 않고 돈을 모아 서울 아파트를 샀다면 지금보다 더 많은 자산을 가지고 있었을까? 이 질문에 답해보려고 한다.

단순 수익률만 비교하면 안 되는 이유

처음에는 아파트 가격 상승률과 S&P 500, 나스닥 100의 상승률을 비교하면 된다고 생각했다. 하지만 그렇게 비교하면 부동산의 가장 큰 특징 하나가 빠진다. 바로 레버리지, 즉 대출이다.

예를 들어 내가 가진 돈이 1억원이라고 하자. 주식에 투자한다면 일반적으로 1억원어치 주식을 사게 된다. 하지만 부동산은 1억원을 자기자본으로 넣고 은행에서 돈을 빌려 2억원, 3억원 이상의 아파트를 살 수도 있다. 따라서 아파트 가격 상승률이 주식보다 낮더라도 실제 내가 넣은 자기자본을 기준으로 계산하면 결과가 달라질 수 있다.

결국 궁금한 것은 단순히 "아파트와 주식 중 어떤 자산의 가격이 더 많이 올랐는가?"가 아니다. 내가 실제로 가진 돈과 당시 받을 수 있었던 대출을 이용했을 때, "나는 어느 쪽에 투자했을 때 최종적으로 더 많은 자산을 만들 수 있었는가?"가 궁금한 것이다.

비교 조건

비교를 위해 다음과 같은 조건을 정했다.

• 2011년 회사생활을 시작한다.
• 시작할 때 부모님에게 5,000만원을 지원받았다고 가정한다.
• 2011년 연봉은 2,400만원이다.
• 연봉은 이후 상승해 2026년에는 6,500만원이 된다.
• 주택을 구입하기 전까지 부동산 투자자는 주식투자를 하지 않고 적금만 한다.
• 아파트는 한 채만 구입한다.
• 매수하는 해의 연초에 구입한다.
• 당시 자기자본과 대출로 살 수 있는 범위에서 최대한 비싼 아파트를 구입한다.
• 서울에 있는 국민평형, 즉 전용면적 약 84㎡ 아파트를 대상으로 한다.
• 생애최초 주택구입자라고 가정한다.
• 1인가구라고 가정한다.
• 주식 투자자는 매달 일정 금액을 적립식으로 투자한다.
• 배당금은 다시 투자한다고 가정한다.
• 대출금은 없다고 가정한다.

그리고 부동산은 매수 시점에 따른 차이를 확인하기 위해 총 10가지 경우를 만든다. 2012년, 2013년, 2014년 … 2021년에 처음 아파트를 구입한 경우를 각각 계산한다. 주식은 같은 기간 동안 S&P 500과 나스닥 100에 투자한 두 가지 경우를 계산한다. 따라서 비교 대상은 총 12가지가 된다.

• 서울 아파트 매수 시점별 10가지
• S&P 500 1가지
• 나스닥 100 1가지

계산에서 가장 중요한 두 가지

이 비교를 하면서 가장 중요하다고 생각한 숫자는 두 가지였다.

첫 번째는 그 해에 내가 가지고 있는 돈이다.

2011년에 받은 5,000만원에 회사생활을 하면서 모은 돈을 계속 더한다. 예를 들어 2012년에 집을 산 사람과 2018년에 집을 산 사람은 당연히 가지고 있는 현금이 다르다. 늦게 집을 살수록 월급을 더 오래 모았기 때문에 자기자본은 많아진다.

두 번째는 그 해에 받을 수 있는 대출이다.

그리고 오히려 이 부분이 훨씬 복잡했다. 주택담보대출은 단순히 내 연봉만으로 결정되지 않는다. 당시의 LTV, DTI, 이후 도입된 DSR 규제, 서울이 규제지역인지 여부, 주택가격, 생애최초 여부 등에 따라 받을 수 있는 금액이 달라진다.

예를 들어 2014년 8월에는 수도권 주택담보대출 LTV가 금융권에 관계없이 70%로 조정되고 서울 DTI도 60%로 완화됐다. 반대로 2017년 8·2대책 이후 서울의 투기지역·투기과열지구에서는 LTV와 DTI가 기본 40%로 강화됐고, 일정 조건의 무주택 실수요자는 각각 10%포인트 우대를 받을 수 있었다.

또 2018년 이후에는 DSR이 단계적으로 도입되면서 단순히 담보가치뿐 아니라 연봉으로 대출 원리금을 실제로 감당할 수 있는지도 더욱 중요해졌다. 즉 같은 사람이 같은 금액의 현금을 가지고 있어도 2015년에 집을 사느냐, 2018년에 집을 사느냐에 따라 살 수 있는 아파트 가격 자체가 달라진다.

그래서 조사했다. 2012년부터 2021년까지 매년, 그해의 나는 얼마의 현금을 가지고 있었고, 당시의 연봉과 대출규제를 기준으로 얼마까지 대출받을 수 있었는지. 그리고 그 돈으로 서울에서 어떤 국민평형 아파트를 살 수 있었는지를 하나씩 계산해 보기로 했다.

이제 이 1.9억 / 1.66억 / 1.94억 / 3.04억 / 3.56억 / 4.16억 / 2.88억 / 3.30억 / 3.77억 / 4.31억원을 가지고, 각 연도 초에 서울에서 실제 거래된 전용 84㎡ 아파트 중 예산 안에서 살 수 있었던 아파트를 찾아서 2026년 현재 가격과 비교해 보겠다.

위의 자료를 바탕으로, 국토교통부 실거래가 공개시스템의 서울시 아파트 전용 84㎡(국민평형 31~34평) 실거래 데이터를 전수 조사하여 당시 최대 매수가에 가장 근접했던 대표 대단지 아파트와 2026년 현재 시세 비교표를 정리했습니다.

2012년 ~ 2021년 매수 시점별 대단지 아파트(전용 84㎡) 가치 비교표

• 모든 단지는 전용면적 80~85㎡(국민평형), 세대수 수백~수천 세대 규모의 대단지 기준 실거래가입니다. • 현재 시세는 2026년 최근 실거래가 및 KB 일반 시세 기준입니다.

계산을 편리성을 위해서 집을 산 이후에는 투자금액은 모두 대출 원금을 상환하는데 사용한다고 가정하고 순 자산을 계산해 보았다.

아파트 가격이 아니라 순자산으로 비교해 보기

여기서 한 가지를 더 생각해야 한다. 아파트의 현재 시세가 10억원이라고 해서 그 10억원이 모두 내 돈은 아니다. 아직 갚지 않은 대출이 남아 있다면 그 금액을 빼야 한다. 따라서 이제부터는 단순히 아파트의 현재 가격을 비교하는 것이 아니라, 아파트 현재 시세에서 남아 있는 대출을 빼고, 대출을 모두 갚은 뒤 남은 돈이 있다면 그것까지 더한 순자산을 기준으로 비교한다.

집을 산 이후에는 이전까지 적금에 넣거나 투자할 수 있었던 돈을 모두 대출 원금을 갚는 데 사용했다고 가정했다. 이렇게 계산하면 일찍 집을 산 사람은 대출을 오래 갚을 시간이 생긴다. 반대로 늦게 집을 산 사람은 처음 집을 살 때 자기자본은 많지만 대출을 상환할 수 있는 기간은 짧다. 2012~2016년처럼 비교적 일찍 집을 산 경우에는 2026년 이전에 대출 원금을 모두 갚을 수 있었고, 그 이후부터는 다시 현금이 쌓이기 시작했다. 반면 2020년이나 2021년에 집을 산 경우에는 대출을 갚을 시간이 짧아 2026년에도 일부 대출이 남아 있는 것으로 계산됐다.

예를 들어 2016년에 신도림미성을 구입한 경우를 보자. 당시 매수가는 약 3억 5,600만원이었다. 2026년 현재 시세는 약 10억 7,000만원이다. 대출을 모두 상환한 이후 다시 모은 현금까지 포함하면 최종 순자산은 약 10억 9,000만원이 된다. 반대로 2021년에 방학극동을 구입한 경우에는 집값 상승폭이 상대적으로 작았고 대출을 상환할 시간도 짧았다. 2026년 현재 남은 대출이 약 3,200만원이라고 계산하면 최종 순자산은 약 4억 6,800만원 수준이다.

결국 부동산에서는 단순히 얼마에 사서 얼마가 됐느냐만 중요한 것이 아니었다. 언제 샀는지에 따라 집값 상승률도 달라졌고, 대출 규모도 달랐으며, 대출을 갚을 수 있었던 시간도 달라졌다. 같은 사람이 같은 서울 아파트에 투자한다고 해도 매수 시점 하나만으로 결과가 크게 달라질 수 있었다.

그렇다면 주식은 얼마나 됐을까?

이제 주식 투자자 차례다. 주식 투자자는 집을 사지 않는다. 2011년 부모님에게 받은 5,000만원부터 투자를 시작하고 이후 회사생활을 하면서 매년 모은 돈을 계속 투자한다고 가정했다. 배당금은 다시 투자한다. 대출은 사용하지 않는다.

2011년부터 2026년까지 투자한 누적 원금은 약 3억 7,158만원이다. 이 돈을 같은 방식으로 S&P 500과 나스닥 100에 투자했다면 어떻게 됐을까? 계산 결과는 생각보다 컸다.

S&P 500

S&P 500을 추종하는 SPY에 투자했다고 가정하면 2026년 순자산은 약 15억 5,235만원이 됐다. 투입한 원금 약 3억 7,158만원의 약 4.2배다.

나스닥 100

같은 돈을 나스닥 100을 추종하는 QQQ에 투자했다면 결과는 더 컸다. 2026년 순자산은 약 25억 3,047만원이다. 원금의 약 6.8배다. 숫자만 놓고 보면 상당히 압도적이다. 서울 아파트 중 가장 좋은 결과를 기록한 경우보다도 주식 투자 결과가 더 높게 나타났다.

첫 번째 비교 결과

처음 설정했던 조건 그대로 비교하면 결과는 단순했다. 1위는 나스닥 100이었다. 약 25억 3,000만원. 2위는 S&P 500이었다. 약 15억 5,000만원. 서울 아파트 가운데 가장 좋은 결과를 보인 것은 2016년 신도림미성으로 약 10억 9,000만원이었다.

즉 처음 조건대로라면 미국 주식 두 개가 모두 서울 아파트보다 앞섰다. 처음 질문으로 돌아가 보면 답은 간단해 보인다. 그때 집을 사는 것보다 미국 주식을 계속 샀다면 돈을 더 많이 벌었을 가능성이 높았다. 그런데 여기에서 한 가지 이상한 점이 보였다. 주식 투자자는 15년 동안 어디에서 살았을까?

집을 사지 않았다면 주거비는?

위의 순자산을 보면 주식 투자가 1~2위를 차지했다. 하지만 현실적으로 주거비를 생각하지 않을 수 없다. 2011년 초기 지원받은 5천만 원은 주거비로 빠진다고 가정하고 다시 계산해 봤다.

아파트를 산 사람은 매수한 집에서 계속 거주한다고 가정할 수 있다. 물론 대출이자나 세금 같은 비용은 있지만 최소한 별도의 전세보증금은 필요하지 않다. 반대로 집을 사지 않고 주식에만 투자한 사람도 현실에서는 어디엔가 살아야 한다.

그래서 이번에는 2011년에 받은 5,000만원을 주식에 투자하지 않고 전세보증금으로 묶어둔다고 가정했다. 즉 주식 투자자가 실제로 투자할 수 있는 돈은 2012년 이후 월급에서 저축한 금액뿐이다.

이렇게 하면 처음 계산과 꽤 큰 차이가 생긴다. 그 이유는 단순히 5,000만원이 줄어들기 때문만은 아니다. 가장 오래 투자될 수 있었던 초기 5,000만원이 사라지기 때문이다. 복리에서는 언제 투자했는지가 매우 중요하다. 초기에 들어간 돈일수록 오랜 시간 수익에 다시 수익이 붙는다. 따라서 2011년의 5,000만원과 2025년의 5,000만원은 같은 5,000만원이라고 보기 어렵다.

주거비를 반영한 S&P 500

초기 5,000만원을 전세보증금으로 빼고 이후 저축한 돈만 S&P 500에 투자하면 주식자산은 약 10억 5,245만원이 된다. 여기에 전세보증금 5,000만원은 여전히 내 자산이라고 보고 다시 더한다. 그러면 총순자산은 약 11억 245만원이다. 기존 계산은 약 15억 5,235만원이었다. 초기 5,000만원을 투자하지 못했을 뿐인데 최종 자산은 약 4억 5,000만원 가까이 줄었다.

주거비를 반영한 나스닥 100

나스닥 100도 같은 방식으로 계산했다. 초기 5,000만원을 제외하고 이후의 저축액만 QQQ에 투자하면 주식자산은 약 15억 3,448만원이 된다. 여기에 전세보증금 5,000만원을 더하면 최종 순자산은 15억 8,448만원이다. 기존 계산은 약 25억 3,047만원이었다. 차이는 약 9억 5,000만원이다. 5,000만원을 주식에 넣지 않았을 뿐인데 15년 뒤에는 거의 10억원에 가까운 차이가 생겼다. 이 결과를 보면서 복리가 얼마나 무서운지 다시 느꼈다.

주거비까지 넣고 다시 비교하면

이번에는 아파트 10가지 경우와 기존 주식 투자 두 가지, 그리고 주거비를 고려한 주식 투자 두 가지를 함께 놓고 봤다. 상위권 결과는 다음과 같다.

주거비를 넣기 전에는 주식이 압도적으로 앞서는 것처럼 보였다. 그런데 주거비를 고려하자 차이가 상당히 줄었다. 특히 S&P 500과 2016년 신도림미성의 결과가 거의 비슷해졌다. S&P 500 주거비 반영 결과가 약 11억원이고, 신도림미성이 약 10억 9,000만원이다. 거의 차이가 없다. 반면 나스닥 100은 초기 5,000만원을 주거비로 빼더라도 약 15억 8,000만원으로 여전히 가장 좋은 아파트 투자 결과보다 높았다.

숫자를 보면서 느낀 몇 가지

이번 계산을 하면서 몇 가지가 눈에 들어왔다.

1. 종잣돈은 생각보다 훨씬 중요했다.

처음의 5,000만원은 전체 투자금액을 생각하면 그렇게 큰 돈처럼 보이지 않을 수도 있다. 15년 동안 투자한 총원금이 약 3억 7,000만원이기 때문이다. 하지만 결과는 달랐다. 초기 5,000만원을 투자하지 못했을 때 S&P 500에서는 약 4억 5,000만원, 나스닥 100에서는 약 9억 5,000만원의 최종 자산 차이가 발생했다. 초기의 돈은 가장 오랜 시간 복리를 누린다. 그래서 종잣돈의 크기뿐 아니라 종잣돈을 얼마나 일찍 투자하느냐도 중요했다.

2. 부동산의 레버리지는 확실히 강력했다.

아파트 자체의 가격 상승률만 보면 미국 주식보다 낮은 경우가 많았다. 하지만 부동산은 내 돈만으로 사는 자산이 아니다. 대출을 이용하면 내가 가진 자기자본보다 훨씬 비싼 자산의 가격 상승을 누릴 수 있다. 2016년 신도림미성의 사례가 대표적이다. 약 1억원 정도의 자기자본으로 3억 5,600만원짜리 아파트를 사고, 이후 대출을 갚아 나가면서 2026년 약 10억원 이상의 순자산을 만들었다. 부동산 투자에서 레버리지를 빼고 단순 가격 상승률만 비교하면 안 되는 이유다.

3. 그런데 레버리지는 매수 시점에 따라 효과가 완전히 달라졌다.

2015~2017년처럼 대출규제가 상대적으로 완화돼 있던 시기에는 적은 자기자본으로 더 비싼 아파트를 살 수 있었다. 반면 2018년 이후에는 규제가 강화되면서 자기자본은 더 많이 모였음에도 살 수 있는 아파트 가격이 오히려 낮아지는 경우가 나타났다. 여기에 부동산 가격 상승률까지 달라졌다. 그래서 단순히 "집은 일찍 사는 것이 좋다" 또는 "돈을 많이 모은 뒤 사는 것이 좋다"라고 결론 내리기도 어려웠다. 언제 대출을 받을 수 있었는지, 그때 어떤 아파트를 살 수 있었는지, 그 아파트가 이후 얼마나 올랐는지가 모두 함께 작용했다.

4. 자가 거주 자체도 하나의 경제적 효과였다.

처음 비교에서는 이 부분을 생각하지 않았다. 주식투자를 하면 투자자산만 늘어나는 것처럼 계산했고, 아파트를 사면 아파트 가격만 올라가는 것으로 봤다. 하지만 아파트에는 투자자산이라는 성격과 동시에 주거공간이라는 성격이 있다. 집을 산 사람은 그 집에서 살 수 있다. 반대로 집을 사지 않은 사람에게는 주거비가 필요하다. 이번에는 이를 단순화해 5,000만원의 전세보증금만 반영했지만 그것만으로도 결과가 크게 달라졌다. S&P 500과 가장 좋은 아파트 사례의 차이가 사실상 사라졌다.

5. 그래도 나스닥 100의 결과는 컸다.

주거비를 반영하고도 나스닥 100의 순자산은 약 15억 8,000만원이었다. 서울 아파트 가운데 가장 좋은 결과를 기록한 2016년 신도림미성보다 약 5억원 가까이 높았다. 물론 이것은 지나간 데이터를 보고 계산한 결과다. 2011년에 내가 앞으로 나스닥이 이렇게 오를 것이라고 알았을 리 없다. 15년 동안 큰 하락장이 올 때마다 계속 매수할 수 있었을지도 알 수 없다. 결과를 알고 보는 과거의 수익률과 실제 그 시기를 살아가며 투자하는 것은 전혀 다른 문제다.

그래서 아파트와 미국 주식 중 무엇이 더 좋았을까?

처음 질문은 이것이었다. 부동산에 투자하는 것과 미국 주식에 투자하는 것 중 어느 쪽이 더 많은 돈을 벌 수 있었을까?

이번에 정한 조건만 놓고 보면 답은 미국 주식이었다. 특히 나스닥 100의 결과가 가장 좋았다. 초기 5,000만원까지 모두 투자한 경우 약 25억원이 됐고, 초기 5,000만원을 주거비로 제외하더라도 약 15억 8,000만원이 됐다. S&P 500 역시 초기 자금을 모두 투자하면 아파트보다 좋은 결과를 보였다. 하지만 주거비를 고려하자 이야기가 조금 달라졌다. S&P 500의 순자산은 약 11억원으로 줄었고, 2016년에 신도림미성을 구입한 경우의 약 10억 9,000만원과 거의 비슷해졌다.

결국 이번 비교에서 느낀 것은 부동산이냐 주식이냐만으로 결과가 결정되는 것은 아니라는 점이다. 부동산에서는 언제 집을 샀는지와 당시 사용할 수 있었던 레버리지가 중요했다. 주식에서는 얼마나 일찍 투자를 시작했고, 중간에 돈을 빼지 않은 채 얼마나 오랫동안 복리를 유지했는지가 중요했다. 특히 초기 자본 5,000만원의 차이가 15년 뒤 수억원의 차이로 벌어지는 것을 보면 장기투자에서 시간의 힘이 얼마나 큰지도 알 수 있었다.

하지만 현실은 이렇게 단순하지 않다

물론 이 계산에는 빠져 있는 것이 많다. 가장 먼저 부동산 대출이자가 빠져 있다. 실제로 아파트를 구입했다면 10년 이상 은행에 상당한 이자를 지불했을 것이다. 취득세와 재산세 같은 세금도 있다. 집을 사고팔 때 발생하는 비용도 고려하지 않았다. 아파트의 수리비나 인테리어 비용도 들어가지 않았다. 반대로 주식 투자에도 세금과 환전 비용 등이 발생할 수 있다.

또 가장 중요한 문제가 하나 있다. 사람이 15년 동안 계산표처럼 살지는 않는다는 것이다. 연봉이 오르면 소비도 늘어날 수 있다. 자동차를 살 수도 있고 여행을 갈 수도 있다. 직장을 옮기거나 일을 쉬는 기간이 생길 수도 있다. 그리고 무엇보다 결혼과 출산이 있다. 위의 글은 계산의 편의성을 위해 현실을 모두 반영하지 못했다. 예를 들어 결혼과 출산이다. 결혼과 출산으로 인한 생활비와 주거비 상승이 들어가지 못했다. 나중에 시간이 있다면 보통 사람의 데이터를 가지고 다시 계산해 보겠다.

그래도 이번 계산을 통해 처음 궁금했던 질문에는 어느 정도 답을 얻은 것 같다. 15년 전으로 돌아가 아파트와 미국 주식 중 하나를 선택해야 했다면, 적어도 이번에 설정한 조건에서는 미국 주식의 결과가 더 좋았다.

하지만 실제 삶에서는 투자 수익률만큼이나 어디에서 살 것인지, 얼마나 오래 투자할 수 있는지, 그리고 중간에 그 투자를 계속 유지할 수 있는지가 중요했다. 결국 가장 어려운 것은 과거의 최고 수익률을 찾는 것이 아니라, 그 긴 시간을 실제로 버티는 일이었을지도 모르겠다.